gemeente Steenbergen | Verordening houdende de voorwaarden waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden

Regeling Verordening houdende de voorwaarden waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden

Overzicht van in de tekst verwerkte wijzigingen

  • Datum inwerking-treding 10-06-1997
  • Terugwerkende kracht t/m
  • Datum uitwerking-treding
  • Betreft nieuwe regeling
  • Datum ondertekening 27-03-1997
  • Bron bekendmaking Steenbergse Courant, 30-05-1997
  • Kenmerk voorstel 23

Inleiding

De raad der gemeente Steenbergen;

gezien het voorstel van burgemeester en wethouders dd 26 februari 1997;

gelet op artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, artikel 222 Gemeentewet en de Algemene Wet Bestuursrecht;

besluit:

vast te stellen de volgende verordening houdende de voorwaarden waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden.

HOOFDSTUK 1: ALGEMENE BEPALINGEN

Artikel 1: Algemene bepalingen

In deze verordening wordt verstaan onder

  • a.

    medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden: het door of met medewerking van de gemeente treffen van voorzieningen van openbaar nut, waardoor de in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaken gebaat worden;

  • b.

    exploitatiegebied: een als zodanig door de gemeenteraad aangewezen gebied dat gebaat is door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

  • c.

    exploitant: de genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaak welke door het treffen van voorzieningen van openbaar nut gebaat is;

  • d.

    exploitatie-overeenkomst: de overeenkomst, onder welke naam dan ook gesloten, waarin de gemeente met een exploitant de voorwaarden overeenkomt waaronder de gemeente voorzieningen van openbaar nut zal treffen of daaraan medewerking zal verlenen;

  • e.

    aangevuld bekostigingsbesluit: een besluit van de gemeenteraad waarin niet alleen overeenkomstig artikel 222 van de Gemeentewet wordt besloten in welke mate de aan de voorzieningen verbonden lasten zullen kunnen worden verhaald op een daarbij aangeduid gebied, maar waarin ook een omschrijving van de voorzieningen van openbaar nut en een begroting van kosten en opbrengsten is opgenomen;

  • f.

    voorzieningen van openbaar nut, waardoor de in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaken gebaat worden:

  • onder meer:

    • riolering, met inbegrip van bijbehorende werken

    • wegen, parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, waterpartijen, watergangen, bruggen, tunnels en andere rechtstreeks met de aanleg en inrichting van deze voorzieningen en kunstwerken verband houdende werken;

    • plantsoenen en andere groenvoorzieningen, waaronder begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen welke rechtstreeks voortvloeien uit een juiste uitvoering van een verzorgd bestemmingsplan;

    • openbare verlichting en brandkranen met de nodige aansluitingen;

    • waterhuishoudkundige voorzieningen, met inbegrip van drainagevoorzieningen;

  • g.

    afstand van gronden aan de gemeente: eigendomsoverdracht van gronden aan de gemeente.

Artikel 2: Kosten van exploitatie

Voor de berekening ten behoeve van de begroting van kosten en ten behoeve van de vaststelling van exploitatiebijdragen, wordt onder de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond begrepen:

  • 1.

    De inbrengwaarde van alle binnen het exploitatiegebied gelegen gronden zijnde:

    • a.

      de waarde van de grond;

    • b.

      de waarde van de opstallen, die voor de verwezenlijking van de bestemming niet gehandhaafd kunnen worden;

    • c.

      de kosten van het vrijmaken van de gronden van opstallen;

    • d.

      de kosten van vrijmaken van de grond van zich in de grond bevindende resten, zoals funderingen, leidingen en kabels, en van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht, zakelijke lasten, alsmede de kosten van schadevergoedingen.

  • 2.

    De kosten van aanleg binnen een exploitatiegebied door de gemeente van de onder artikel 1, onder f omschreven voorzieningen van openbaar nut.

  • 3.

    De kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied voor zover de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct dan wel indirect gebaat zijn.

  • 4.

    De kosten van:

    • a.

      het dempen van sloten en het verrichten van grondwerken ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven;

    • b.

      het verrichten van bodemonderzoek en -sanering, voorzover het de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut betreft en voorzover verhaal bij derden van de daarmee verband houdende kosten niet in de rede ligt;

    • c.

      in verband met de milieuwetgeving of milieutechnische noodzakelijke maatregelen en voorzieningen ter uitvoering van een bestemmingsplan;

    • d.

      de verwerving van de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied;

    • e.

      het slopen van opstallen op de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied;

    • f.

      alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:

      • de kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding en planbeheer en plantoezicht. Onder deze kosten wordt ten minste verstaan: de kosten verband houdende met het opstellen van structuurplannen en bestemmingsplannen, het opstellen van planmatige uitwerkingen of wijzigingen, het vervaardigen van besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan alsmede van overige planologische maatregelen voorzover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;

      • de kosten verband houdende met onderzoeken, voorbereiding en toezicht ten behoeve van de voorzieningen van openbaar nut voor zover deze verband houden met het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;

      • de kosten van het gemeentelijk apparaat, voorzover die rechtstreeks aan het in exploitatie brengen van gronden kunnen worden toegerekend;

      • de rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met rente-opbrengsten;

      • de kosten van tijdelijk beheer van de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut, zijnde de kosten die ten gevolge van een noodzakelijk actief verwervingsbeleid worden gemaakt en niet dan wel niet geheel door middel van tijdelijke verhuur worden gedekt;

      • overige kosten, die in beginsel ten laste van de grond-exploitatie behoren te worden gebracht.

HOOFDSTUK 2: IN EXPLOITATIE BRENGEN OP INITIATIEF VAN DE GEMEENTE

Artikel 3: Vaststelling aangevuld bekostigingsbesluit

  • 1.

    Voordat op initiatief van de gemeente met het treffen van voorzieningen van openbaar nut in een exploitatiegebied wordt aangevangen, wordt door de gemeenteraad een aangevuld bekostigingsbesluit voor dat exploitatiegebied vastgesteld en bekendgemaakt op de wijze zoals bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.

  • 2.

    Het aangevuld bekostigingsbesluit bevat in ieder geval de volgende onderdelen:

    • a.

      aanduiding van het exploitatiegebied en aanwijzing van de daarin gelegen onroerende zaken die gebaat zijn door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

    • b.

      aanduiding van de mate waarin de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, op de genothebbenden van de in het vorige lid bedoelde onroerende zaken kunnen worden verhaald;

    • c.

      omschrijving van de van gemeentewege uit te voeren voorzieningen van openbaar nut en daarmee verband houdende werkzaamheden;

    • d.

      een aankondiging dat betrokken exploitanten binnen een genoemde termijn een aanbod voor een exploitatieovereenkomst zullen kunnen ontvangen;

    • e.

      de bepaling dat, in geval met een exploitant niet tot overeenstemming kan worden gekomen over een exploitatieovereenkomst, kostenverhaal zal kunnen plaatsvinden door middel van heffing van baatbelasting;

    • f.

      een begroting van de ten laste van de onroerende zaken in het exploitatiegebied komende kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond, en van de ten gunste van het in exploitatie nemen van gronden komende opbrengsten. De opbrengsten bestaan uit:

      • subsidies;

      • verkoop van gronden;

      • bijdragen in de kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut, hetzij via overeenkomst, hetzij via baatbelasting;

      • overige bijdragen

      • Van

        deze begroting maakt eveneens deel uit de wijze van toerekening van de totale kosten en opbrengsten aan de onroerende zaken in het exploitatiegebied, zoveel mogelijk naar de mate van het profijt dat de onroerende zaken hebben van het samenhangend geheel van voorzieningen van openbaar nut.

  • 3.

    In het aangevuld bekostigingsbesluit kan worden bepaald dat de begroting als bedoeld in het tweede lid onder f later door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting kan door de gemeenteraad periodiek worden herzien. De begroting wordt bekendgemaakt op de wijze als bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.

  • 4

    Voor de berekening van de in het tweede lid onder f bedoelde kosten wordt er van uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel door de gemeente in exploitatie zal worden gebracht.

Artikel 4: Wijze van toerekening naar mate van profijt

  • 1.

    Voor de toerekening van het profijt wordt als rekeneenheid gebruikt het gemiddelde bedrag van de ten nutte van het exploitatiegebied gemaakte of te maken kosten per m2 grondoppervlakte.

  • 2.

    Onder de grondoppervlakte wordt verstaan de kadastrale oppervlakte van de onroerende zaken, waar mogelijk ingedeeld naar de in een bestemmingsplan opgenomen geprojecteerde kavels (bouw)grond, vermenigvuldigd met factoren voor ligging en bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid, waarin het profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut tot uitdrukking komt.

  • 3.

    In geval de toerekening op basis van m2 grondoppervlakte geen geschikte grondslag blijkt te zijn, geschiedt de toerekening op basis van een nader door de gemeenteraad te bepalen grondslag, welke voorziet in de aanwezige verschillen in profijt.

Artikel 5: Vaststelling exploitatiebijdrage

  • 1.

    De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden het bedrag dat volgens de in de begroting als bedoeld in artikel 3, tweede lid onder f uitgewerkte wijze aan zijn onroerende zaak wordt toegerekend, vermeerderd met de kosten op de afstand van de gronden bestemd voor de aanleg en/of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut vallende en de kosten van kadastrale uitmeting, en verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden en van de gronden welke zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut en door exploitant aan de gemeente worden afgestaan.

  • 2.

    De waarde van de in het eerste lid bedoelde grond die door de exploitant is ingebracht wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundigen of indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de terzake bevoegde kantonrechter.

  • 3.

    Indien de exploitant zelf conform artikel 6, derde lid, onder e voorzieningen van openbaar nut aanlegt bestaat de exploitatiebijdrage uit de bijdrage, zoals deze op grond van het eerste lid van dit artikel wordt bepaald, verminderd met de kosten van de door exploitant uit te voeren werkzaamheden, voorzover deze kosten corresponderen met de begroting van kosten bedoeld in artikel 3, tweede lid, onder f.

Artikel 6: Inhoud exploitatie-overeenkomst

  • 1.

    Het verhaal van kosten verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden vindt plaats met inachtneming van de voorgaande artikelen. Van de exploitatie-overeenkomst wordt een akte opgemaakt. Indien de exploitatie-overeenkomst mede een grondtransactie betreft, is dit een notariële akte.

  • 2.

    Burgemeester en wethouders besluiten tot het aangaan van een exploitatie-overeenkomst op initiatief van de gemeente slechts nadat een aangevuld bekostigingsbesluit is vastgesteld.

  • 3.

    De exploitatie-overeenkomst bevat in ieder geval bepalingen over:

    • a.

      de aard, omvang en kwaliteit van de door de gemeente of exploitant aan te leggen voorzieningen van openbaar nut;

    • b.

      het tijdvak waarbinnen deze voorzieningen worden uitgevoerd; c. de ten laste van de exploitant komende bijdrage als bedoeld in artikel 5, eerste lid;

    • d.

      in voorkomende gevallen de afstand van gronden aan de gemeente, voorzover die gronden zijn bestemd voor de aanleg of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut, en in deze gevallen het verrichten van onderzoek naar bodemverontreiniging op kosten van exploitant;

    • e.

      (in gevallen waarbij burgemeester en wethouders besluiten de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut aan de exploitant op te dragen) deze opdracht en de waarborging van een tijdige en kwalitatief goede uitvoering;

    • f.

      een betalingsregeling;

    • g.

      (in voorkomende gevallen) een taakverdeling;

    • h.

      (in voorkomende gevallen) een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement.

HOOFDSTUK 3: IN EXPLOITATIE BRENGEN OP VERZOEK VAN EXPLOITANT

Artikel 7: Indiening aanvraag voor medewerking

  • 1.

    Een belanghebbende kan bij burgemeester en wethouders een aanvraag indienen voor medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden.

  • 2.

    Burgemeester en wethouders verlenen slechts medewerking aan het op aanvraag van exploitant in exploitatie brengen van gronden krachtens een exploitatie-overeenkomst als bedoeld in artikel 6, met dien verstande dat artikel 6, tweede lid in dat geval niet van toepassing is.

  • 3.

    Bij de aanvraag dient in ieder geval te worden gevoegd:

    • a.

      een nauwkeurige omschrijving van de in exploitatie te brengen onroerende zaken;

    • b.

      gegevens waaruit blijkt dat de belanghebbende, genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de in exploitatie te brengen onroerende zaken is of kan worden;

    • c.

      gegevens omtrent de door belanghebbende te treffen (bouw)werkzaamheden.

  • 4.

    In geval door burgemeester en wethouders een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in combinatie met een aanvraag voor vrijstelling, wordt ontvangen, waarbij in geval van verlening van de vrijstelling en/of bouwvergunning van gemeentewege voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurige mogelijke raming van de voor rekening van de exploitant komende kosten, verband houdende met het in exploitatie brengen van gronden, worden verstrekt. Tevens zal daarbij aan de aanvrager de gelegenheid worden gegeven tot het indienen van een aanvraag voor medewerking.

  • 5.

    Burgemeester en wethouders reageren op de aanvraag om medewerking, hetzij met een weigering hetzij met de aanbieding van een conceptovereenkomst, binnen zes maanden na de dag waarop het verzoek is ontvangen.

Artikel 8: Aanhouding verzoek

De reactie op een aanvraag kan worden aangehouden:

  • a.

    ingeval de procedure tot goedkeuring van een van toepassing zijnde bestemmingsplan of een herziening daarvan nog niet is afgerond, tot vier weken na het onherroepelijk worden van (het betreffende deel van) het bestemmingsplan of de herziening daarvan;

  • b.

    ingeval voorzienbaar is dat de in artikel 9 genoemde belemmeringen binnen afzienbare tijd zullen kunnen worden weggenomen, tot vier weken nadat deze belemmeringen zijn weggenomen.

HOOFDSTUK 4: OVERIGE BEPALINGEN

Artikel 9: Weigeringsgronden voor een exploitatie-overeenkomst

De medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft niet te worden verleend, indien:

  • a.

    de in exploitatie te brengen grond niet is gelegen in een gebied waarvoor een bestemmingsplan geldt;

  • b.

    de door de exploitant aangegeven (bouw)werkzaamheden of de daartoe benodigde voorzieningen van openbaar nut zouden leiden tot strijd met het bestemmingsplan of de Woningwet;

  • c.

    het treffen van de voorzieningen, hoewel overeenkomstig een bestemmingsplan, anderszins zou leiden tot strijd met belangen van een doeltreffende uitbreiding van bebouwing of herinrichting;

  • d.

    het in exploitatie brengen van grond anderszins zou leiden tot ten laste van de gemeente blijvende kosten van voorzieningen van openbaar nut of tot bezwaren ten aanzien van het doeltreffend voorzien in watervoorziening, openbare verlichting, riolering en andere voorzieningen van openbaar nut;

  • e.

    exploitant geen afstand wil doen van gronden ten behoeve van aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

  • f.

    exploitant de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut niet wil onderzoeken op de aanwezigheid van bodemverontreiniging, dan wel de bodem niet wil saneren wanneer dat noodzakelijk is.

Artikel 10: Relatie baatbelasting

In een gebied waarvoor een aangevuld bekostigingsbesluit is genomen, zal, indien de exploitant een exploitatie-overeenkomst aangaat, in de overeenkomst worden bepaald dat, met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullend kostenverhaal op basis van baatbelasting ten laste van de betreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.

Artikel 11: Uitzonderingsbepalingen

  • 1.

    De artikelen 2, eerste lid, 3, 5 en 6, eerste en tweede lid van deze verordening zijn niet van toepassing voor voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang, zoals een uitweg op de openbare weg of een aansluiting op het openbare riool. In dergelijke gevallen besluiten burgemeester en wethouders onder welke voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de gemeente zal worden aangelegd.

  • 2.

    Het bepaalde in artikel 2, eerste lid, voor zover geen betrekking hebbende op de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut, en artikel 5, eerste en tweede lid van deze verordening kan buiten toepassing blijven ten aanzien van

    • a.

      een exploitatiegebied dat in de naaste toekomst niet of niet geheel voor bebouwing in aanmerking komt;

    • b.

      de in een exploitatiegebied gelegen gronden die in de naaste toekomst niet voor bebouwing in aanmerking komen.

HOOFDSTUK 5: OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN

Artikel 12: Overgangsbepalingen

Ten aanzien van exploitatiegebieden waarvoor geldt dat voor het moment van inwerkingtreding van deze verordening een bekostigingsbesluit is genomen of de voorzieningen van openbaar nut reeds in uitvoering zijn, vinden de bepalingen van deze verordening voor dat exploitatiegebied, voor zover nodig op een aan die situatie aangepaste wijze toepassing. In ieder geval stelt de gemeenteraad in die gevallen een begroting van kosten en opbrengsten als bedoeld in artikel 3, tweede lid onder f, vast, en wordt deze begroting bekendgemaakt op de wijze als bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.

Artikel 13: Inwerkingtreding

  • 1.

    Deze verordening treedt in werking met ingang van de achtste dag na die van bekendmaking op de wijze als bedoeld in artikel 139 Gemeentewet. De verordening wordt bekend gemaakt nadat Gedeputeerde Staten de verordening hebben goedgekeurd.

  • 2.

    Op hetzelfde tijdstip vervallen de Exploitatie-verordeningen van de gemeente Nieuw-Vossemeer zoals vastgesteld bij raadsbesluit van 30 mei 1996 en van de gemeente Steenbergen zoals vastgesteld bij raadsbesluit van 30 december 1970.

Artikel 14: Citeertitel

Artikelsgewijze toelichting op de exploitatieverordening

Artikelsgewijze toelichting op de exploitatieverordening

Artikel 1: Begripsbepalingen

De definitie van het (verlenen van medewerking aan het) in exploitatie brengen van grond is ruimer dan in de verordening van 1970 en sluit aan op de voor de baatbelasting gehanteerde definitie. Dit betekent dat alle eigenaren van onroerende zaken in een door voorzieningen gebaat gebied, ook de eigenaren van reeds bebouwde percelen, in aanmerking komen voor een exploitatie-overeenkomst. De aanwijzing van exploitatiegebieden maakt daarmee toepassing mogelijk op onroerende zaken in stads- en dorpsvernieuwingsgebieden.

De lijst van werken die als voorzieningen van openbaar nut kunnen worden aangemerkt, is op één punt anders dan in de verordening van 1970.

Rioolwaterzuiveringsinstallaties en bemalingsinrichtingen komen op de lijst niet meer voor; dit omdat de kosten van deze voorzieningen ten laste van de waterkwaliteitsbeheerder komen.

Artikel 2: Kosten van exploitatie

De gemeente brengt de kosten in rekening verband houdende met het door of met medewerking treffen van voorzieningen van openbaar nut. Dit is dus meer dan alleen de directe kosten van de voorzieningen. Dit 'meerdere' is in dit artikel gedefinieerd. Zo wordt duidelijk welke voorzieningen voor kostenverhaal in aanmerking komen, en vervolgens welke daarmee samenhangende kosten.

Ten opzichte van de verordening van 1970 is een aantal extra kostencategorieën expliciet opgenomen: voorbereiding, toezicht en onderzoek ten behoeve van het in exploitatie brengen van gronden, tijdelijk beheer van gronden, bodemonderzoek en -sanering, in verband met de milieuwetgeving noodzakelijke maatregelen en voorzieningen op, en de verwerving van, de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut en het slopen van opstallen op die ondergrond.

Met nadruk zij vermeld dat als exploitatiegebied wordt aangemerkt het totale gebied; dit gebied omvat niet alleen de voor nieuwbouw in aanmerking komende gronden (zoals gebruikelijk bij veel puur gemeentelijke exploitatie-opzetten), maar ook het overige gebate gebied.

Artikel 3: Vaststelling aangevuld bekostigingsbesluit

Het aangevuld bekostigingsbesluit bevat de krachtens de Gemeentewet verplichte elementen van een bekostigingsbesluit (een aanduiding van het gebate gebied en de mate waarin de aan de voorzieningen verbonden lasten worden verhaald), maar daarnaast ook een aanduiding van de voorzieningen van openbaar nut en een begroting van kosten en opbrengsten. Het aangevulde bekostigingsbesluit wordt, met behulp van deze bepalingen, ook een kader voor het kostenverhaal door de gemeente. Een aangevuld bekostigingsbesluit is een rechtsfiguur die alleen maar bestaat dankzij de exploitatieverordening. Een dergelijk besluit heeft dezelfde fiscaalrechtelijke status als een bekostigingsbesluit, maar vormt daarnaast de basis voor het afsluiten van exploitatie-overeenkomsten. Er bestaat dus geen aanleiding het bekostigingsbesluit te vermelden in het kader van deze verordening. Een begroting van opbrengsten is opgenomen om de exploitant inzicht te verschaffen in de op alle (dus ook gemeentelijke) gronden te verhalen kosten. Dit inzicht kan ook de bereidheid van de exploitant tot betaling van een bijdrage vergroten. De exploitant kan dan immers zelf de redelijkheid van het hem of haar in rekening gebrachte inzien. De begroting speelt alleen een rol in het privaatrechtelijk kostenverhaal. Derhalve hoeft deze pas te worden vastgesteld voordat de eerste exploitatie-overeenkomst wordt gesloten. Dit in tegenstelling tot het aangevuld bekostigingsbesluit, dat moet zijn vastgesteld voordat met de aanleg van de voorzieningen een aanvang wordt genomen.

Uitgegaan wordt van de situatie dat de gemeente het gebied in zijn geheel tot exploitatie brengt; de berekening is daarom gestoeld op de (fictieve) situatie dat de gemeente alle benodigde gronden heeft verworven en alle kosten omslaat over die gronden, gedifferentieerd naar objectief bepaalbare factoren als ligging, bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid. Ook is het mogelijk middels tariefsdifferentiatie bebouwde grond minder te belasten dan (nog) niet bebouwde grond.

Artikel 4: Wijze van toerekening naar de mate van profijt

Het gebruik van m2 als rekeneenheid sluit aan op de bij de uitgifte van gronden gehanteerde kostprijsberekening per m2. Anders dan in de verordening van 1970 voorziet lid 3 van dit artikel in de mogelijkheid dat (onverhoopt) de naar ligging en dergelijke gedifferentieerde grondslag het profijt onvoldoende tot uitdrukking brengt: in dat geval stelt de gemeenteraad een andere grondslag voor toerekening vast.

Artikel 5: Vaststelling exploitatiebijdrage

De bij de berekening van de exploitatiebijdrage gehanteerde inbrengwaardemethodiek biedt een goede maatstaf voor de baat die gronden hebben bij openbare voorzieningen. Uitgangspunt is, zoals gezegd, dat de gemeente het gehele gebied zelf in exploitatie brengt.

De werkwijze is dan als volgt:

  • 1.

    De waarden van alle gronden in het gebied wordt vastgesteld.

  • 2.

    Alle kosten verbonden aan de exploitatie worden berekend.

  • 3.

    De op deze wijze berekende totale kosten worden gemiddeld per m2 (gebate, bebouwde of onbebouwde grond) grond (er kunnen ook andere verdeelmaatstaven worden gehanteerd)

  • 4.

    De hieruit resulterende gemiddelde bruto-bijdrage per m2 wordt vermenigvuldigd met het aantal m2 grond in eigendom bij exploitant (en eventueel vermenigvuldigd met (een) factor(en) voor ligging, bestemming en dergelijke).

  • 5.

    Op dit bedrag wordt in mindering gebracht de getaxeerde waarde van de door exploitant in-gebrachte grond, zowel die ten behoeve van de (bouw)exploitatie als die ten behoeve van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut.

De inbrengwaarde is daarmee van groot belang voor de vaststelling van zowel de gemiddelde kostprijs per m2 (die stijgt als de inbrengwaarde stijgt) als de exploitatiebijdrage (die daalt als de inbrengwaarde stijgt). Om die reden is een regeling opgenomen voor de vaststelling van de inbrengwaarde van de gronden van exploitant. Lid 3 van dit artikel regelt de berekening van de exploitatiebijdrage in het geval dat de exploitant tot (gehele of gedeeltelijke) realisatie van de voorzieningen van openbaar nut overgaat. Kort gezegd wordt op de bijdrage dan nog extra in mindering gebracht het in eerste instantie in de bijdrage opgenomen bedrag voor de voorzieningen van openbaar nut, voor zover die voorzieningen voor rekening en risico van de exploitant komen.

Artikel 6: Inhoud exploitatie-overeenkomst

In dit artikel wordt uitgesproken dat de gemeente bij kostenverhaal van voorzieningen van openbaar nut de voorkeur geeft aan het instrument van de exploitatie-overeenkomst krachtens de exploitatieverordening. Hiermee wordt het vrijwillige karakter van de overeenkomst bevestigd, zoals dat in de praktijk en jurisprudentie blijkt. De verordening voorziet de overeenkomst nu ook van kwaliteitseisen aan de voorzieningen, in voorkomende gevallen (namelijk wanneer de gemeente een deel van de voorzieningen realiseert en een particuliere eigenaar een deel) van een taakverdeling, van uitvoeringstermijn(en) en van een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement.

Artikel 7: Indiening verzoek om medewerking

Wat betreft de bevoegdheid exploitatie-overeenkomsten te sluiten is gekozen voor toedeling hiervan aan burgemeester en wethouders.

In beginsel neemt de gemeente het initiatief tot het in exploitatie brengen van een gebied; het is echter ook mogelijk dat de exploitant het initiatief neemt. Dat kan door middel van een bij burgemeester en wethouders ingediende aanvraag.

Een exploitatie-overeenkomst op aanvraag van exploitant is gelijk te stellen aan een exploitatie-overeenkomst op initiatief van de gemeente, met dien verstande dat een aangevuld bekostigingsbesluit in dat geval niet vereist is. In de verordening van 1970 werd er nog vanuit gegaan dat het altijd om realisatie van opstallen zou gaan. In deze verordening vallen alle (bouw)werk-zaamheden in beginsel onder vigeur van de verordening. Ten behoeve van de rechtszekerheid van de burger en in verband met de informatieplicht van de gemeente wordt, in voorkomende gevallen, een aanvrager van een bouwvergunning voor de beslissing op die aanvraag gemeld dat van hem of haar een bijdrage wordt verwacht in verband met de benodigde voorzieningen van openbaar nut. Dit maakt het de aanvrager ook beter mogelijk de aan de (bouw)werken verbonden kosten af te wegen.

Artikel 8: Aanhouding verzoek

De gemeente bindt zich zelf met deze verordening. Het is echter niet nodig dat de gemeente zich, in een concreet geval, bindt tegen haar wil en het belang van de aanvrager in. Met deze bepaling wordt voorkomen dat de gemeente een aanvraag moet afwijzen, terwijl zij er in beginsel positief tegenover staat.

Artikel 9: Weigeringsgronden voor een overeenkomst

Toegevoegd ten opzichte van de verordening van 1970 zijn de weigeringsgronden met betrekking tot strijdigheid met het bestemmingsplan respectievelijk die met betrekking tot de weigering ondergrond van te realiseren voorzieningen van openbaar nut over te dragen. Met het laatste wordt ook invulling gegeven aan artikel 42, tweede lid onder a:'(voorschriften omtrent:) de gevallen waarin en de wijze waarop het treffen van voorzieningen van openbaar nut afhankelijk wordt gesteld van de afstand van grond aan de gemeente'.

Artikel 10: Relatie baatbelasting

De exploitant sluit niet alleen een overeenkomst over een te betalen exploitatiebijdrage, maar koopt met deze overeenkomst ook het risico van baatbelasting af. De belasting wordt vaak verrekend op basis van reële kosten, en niet, zoals het geval is bij de exploitatiebijdrage, op basis van gecalculeerde kosten. De praktijk van grondexploitatie leert dat de daarmee verbon¬den kosten geregeld hoger uitvallen dan berekend. Bovendien wordt de exploitant duidelijk gemaakt dat de overeenkomst weliswaar vrijwillig wordt aangegaan, maar dat weigering van een overeenkomst niet betekent dat de aan hem of haar gepresenteerde rekening wordt 'vergeten'.

Artikel 11: Voorzieningen van ondergeschikt belang

De centrale regeling in de exploitatieverordening (vaststelling door de raad van een aangevuld bekostigingsbesluit per exploitatiegebied en dergelijke) is onnodig ingewikkeld om te komen tot een contractueel verhaal van kosten van geïsoleerde, geen onderdeel van een complex werken uitmakende, voorzieningen van (semi-) openbaar nut zoals het aanbrengen van een uitrit op de openbare weg of het realiseren van een huisaansluiting tussen erfgrens en straatriool. Om die reden wordt voor die voorzieningen een uitzondering gemaakt wat betreft de procedure voorafgaand aan een exploitatie-overeenkomst.

Voor gronden die niet in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen (bestaande bebouwing) kan zo een eenvoudiger werkwijze worden gevolgd voor de berekening van exploitatiebijdragen.

Het is immers mogelijk dat gronden worden gebaat door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, zonder dat zij door deze aanleg 'in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen' (zie artikel 42 Wro). Voor deze gronden geldt dat de wettelijke verplichting tot het hanteren van een exploitatieverordening als basis voor het afsluiten van overeenkomsten strikt genomen niet van toepassing is.

Op grond van de ontstaansgeschiedenis van artikel 42 Wro moet worden aangenomen dat de wetgever met het begrip "gronden die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen" doelde op gronden die deel uitmaken van de grondexploitatie, i.e. gronden die door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut technisch voor bebouwing geschikt worden gemaakt (terwijl zij voor de aanleg van de voorzieningen niet reeds technisch voor bebouwing geschikt waren).

Het is aan te raden de begrenzing van het exploitatiegebied in menggebieden (deels wel, deels geen nieuwe bebouwing) 'ruim' te nemen, dus inclusief de percelen die niet in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen maar wel gebaat zijn. Dit vindt vanzelf plaats doordat de exploitatieverordening de vaststelling van exploitatiegebieden voorschrijft. Een exploitatiegebied omvat immers de gronden die door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut gebaat zijn, ongeacht of de gronden wel of niet deel uitmaken van een grondexploitatie.

Het bepaalde in artikel 11, tweede lid, onder a is gericht op exploitatiegebieden die voor een deel (in de praktijk meestal voor het grootste deel) bestaande bebouwing bevatten. Het gaat dan bijvoorbeeld om de reconstructie van een winkelstraat of de aanleg van riolering in het buitengebied.

Het bepaalde in artikel 11, tweede lid, onder b is gericht op individuele gronden gelegen in een exploitatiegebied dat grotendeels nog niet bebouwd is. Het betreft dan gebieden waar daadwer-kelijke grondexploitatie plaatsvindt. De baatbelastingheffing heeft betrekking op alle gronden die gebaat zijn, dus ook (bijvoorbeeld) de percelen met bestaande bebouwing aan de rand van het gebied. Voor deze individuele percelen kan op basis van de bedoelde nieuwe bepaling de inbrengwaardemethodiek buiten toepassing blijven.

De keuze om voor bepaalde gronden of het exploitatiegebied in zijn geheel de inbrengwaarde-methodiek buiten toepassing te laten blijkt in de begroting van kosten en opbrengsten, waarop immers de inbrengwaarden wel of niet worden vermeld, en waarin bovendien is opgenomen de wijze van toerekening van de kosten aan de desbetreffende onroerende zaken.

Artikel 13: Inwerkingtreding

In,de Gemeentewet is een algemene regeling voor bekendmaking van besluiten, inhoudende algemeen verbindend voorschriften, gegeven. De exploitatieverordening kan uiteindelijk als algemeen verbinden voorschrift worden aangemerkt. In verband met het bijzondere karakter van deze verordening, die voorwaarden bevat waaronder de gemeente een overeenkomst zal sluiten, is het echter mogelijk dat de rechter deze verordening toch niet als algemeen verbindend voorschrift aanduidt.

Ten einde juridische risico's te beperken is het verstandig voor de inwerkingtreding van deze verordening toch uit te gaan van de systematiek van de Gemeentewet, inhoudende dat de verordening acht dagen na bekendmaking in werking treedt, maar dit wel expliciet te regelen (wat op grond van de Gemeentewet niet nodig is).